Uw BV koopt een gebouw: registratierechten of btw van toepassing?

U bent van plan om via uw vennootschap een gebouw te kopen.

Uw BV koopt een gebouw: registratierechten of btw van toepassing?

U bent van plan om via uw vennootschap een gebouw te kopen. Normaal gezien moet ze dan registratierechten betalen, maar nieuwe gebouwen worden meestal verkocht met btw. Wat is het goedkoopst?

I.                Een gebouw kopen met registratierechten

Uw vennootschap betaalt registratierechten als het gebouw niet verkocht wordt met btw. Wordt een gebouw echter met btw verkocht, dan is de overdracht vrijgesteld van een evenredig registratierecht en moet er enkel het vast registratierecht van € 50 betaald worden (art. 159, 8° W.Reg.).

Normaal gezien is het tarief van het algemeen verkooprecht toepasselijk. Dat tarief bedraagt 12,5% voor de aankoop van een gebouw dat in Wallonië of Brussel gelegen is en 12% op de aankoop van een gebouw in Vlaanderen. Voor de lagere tarieven en gunstmaatregelen voor de aankoop van de gezinswoning komt uw vennootschap niet in aanmerking, daarvoor moet de koper een natuurlijk persoon zijn.

Registratierechten zijn niet recupereerbaar en worden dus geboekt als kosten. Ze zijn aftrekbaar onder dezelfde voorwaarden als de afschrijvingen en andere kosten van het gebouw, nl. als u aantoont dat uw vennootschap ze gemaakt heeft om belastbare inkomsten te verkrijgen of te behouden. De registratierechten moeten als bijkomende aankoopkosten mee geactiveerd worden, maar als uw vennootschap klein is, is ze niet verplicht om ze mee met het gebouw af te schrijven. U mag ook kiezen om ze in één keer af te schrijven in het boekjaar van aankoop (art. 196, §4, lid 1 WIB 92) .

Een gebouw dat uw vennootschap koopt met registratierechten zal normaal gezien al eerder in gebruik genomen zijn. Bijgevolg heeft uw vennootschap in principe geen recht op een IA, noch de gewone IA van 8% (voor 2023) voor het gebouw zelf, noch de bijzondere van bv. 27,5% (2023) voor investeringen in de beveiliging van het gebouw.

II.              Een gebouw kopen met btw

Opdat uw vennootschap btw betaalt, moeten er twee voorwaarden vervuld zijn. Ten eerste moet het gaan om een gebouw dat nog nieuw is voor de Btw. Dat is zo tot 31.12 van het tweede jaar na het jaar waarin het gebouw voor het eerst in bezit of gebruik genomen werd (art. 8, §1 W.Btw). In 2023 kunnen dus enkel gebouwen die ten vroegste op 1 januari 2021 voor het eerst in gebruik genomen zijn, met btw verkocht worden. Ten tweede moet de verkoper ofwel een zgn. beroepsoprichter zijn, d.w.z. een onderneming die geregeld onder bezwarende titel nieuwe gebouwen (of een gedeelte ervan) vervreemdt die hij heeft opgericht/laten oprichten of die hij met voldoening van de btw verkregen heeft, ofwel moet de verkoper, die eventueel een particulier kan zijn, geopteerd hebben voor een verkoop met btw (art. 8 W.Btw). Uw vennootschap betaalt in principe het normale tarief van 21%. Een lager tarief is voor de aankoop van een nieuw gebouw niet mogelijk.

Het antwoord op de vraag of uw vennootschap de btw die ze op de aankoop van het gebouw betaalt kan recupereren of niet, is afhankelijk van het gebruik dat ze van het gebouw maakt. We onderscheiden drie hypotheses. De eerste is dat uw vennootschap zelf het gebouw gebruikt voor een aan btw onderworpen activiteit, bv. als kantoor, winkelruimte, magazijn, ... Ze kan dan in principe de btw volledig recupereren. De tweede mogelijkheid is dat uw vennootschap het gebouw verhuurt. Dan kan ze de btw normaal gezien niet recupereren, aangezien verhuur in principe vrijgesteld is van btw. Op dit principe bestaan wel uitzonderingen. Zo kan er geopteerd worden voor een verhuur met btw van een nieuw gebouw als de huurder het gebouw gebruikt voor zijn economische activiteit. De derde mogelijkheid is dat uw vennootschap het gebouw gratis als woning ter beschikking stelt van u privé of dat de activiteit van uw vennootschap niet aan btw is onderworpen. De btw is dan niet recupereerbaar.

De btw die uw vennootschap niet kan recupereren, is zoals de registratierechten boekhoudkundig gezien een kost en ook voor de fiscale aftrekbaarheid gelden dezelfde regels. De niet-recupereerbare btw is dus normalerwijs aftrekbaar als beroepskosten wanneer de afschrijvingen en andere kosten van het gebouw dat zijn. Concreet is de btw die uw vennootschap niet kan recupereren omdat ze het gebouw verhuurt of omdat haar activiteit niet aan btw onderworpen is, in principe aftrekbaar als beroepskosten, terwijl de btw die ze niet kan recupereren – omdat u gratis in het gebouw woont – slechts aftrekbaar is als u de fiscus ervan kunt overtuigen dat de voorwaarden voor de bezoldigingstheorie en/of eventueel de meerwaardetheorie vervuld zijn. Is de btw aftrekbaar als beroepskosten, dan geldt hetzelfde als voor de registratierechten. Dat zijn bijkomende kosten die kleine vennootschappen in één keer of samen met het gebouw kunnen afschrijven.

Een gebouw dat nieuw is voor de Btw is dat niet noodzakelijk ook voor de IA. Om nieuw te zijn voor de IA mag het gebouw immers nog niet in gebruik genomen zijn. Houd er ook rekening mee dat in geval van verhuur uw vennootschap maar recht heeft op de IA als de huurder aan de voorwaarden, criteria en grenzen voor de toepassing van de IA tegen ten minste eenzelfde percentage voldoet, en het gebruiksrecht niet zelf overdraagt.

III.           Vergelijking

Stel uw BV koopt een gebouw dat exclusief registratierechten of btw € 300.000 kost. We vergelijken een aankoop met registratierechten met een aankoop met btw in de veronderstelling dat uw BV ofwel het gebouw volledig gebruikt voor een btw-activiteit (eventueel verhuur met btw), ofwel slechts de helft ervan gebruikt voor een btw-activiteit en de andere helft verhuurt zonder btw. We veronderstellen verder dat het gebouw in geval van aankoop met registratierechten niet nieuw is voor de IA en in geval van aankoop met btw wel, zodat de IA (van 8%) mogelijk is. Daarom hebben we in dat tweede geval bij de hypothese van huur de subhypothese voorzien dat het gebouw verhuurd wordt aan een andere onderneming die zelf recht zou hebben op dezelfde IA. Het verlaagde tarief van de vennootschapsbelasting, dus 20%, is toepasselijk.

 

 

Aankoop met registratierechten

Aankoop met btw

 

100% btw-activiteit

50% verhuurd

100% btw-activiteit

50% verhuurd aan particulier

50% verhuurd (zonder btw) aan onderneming

Aankoopwaarde gebouw

300.000,00

300.000,00

300.000,00

300.000,00

300.000,00

Registratierechten

36.000,00

36.000,00

 

 

 

Totale btw

 

 

63.000,00

63.000,00

63.000,00

Recupereerbare btw

 

 

63.000,00

31.500,00

31.500,00

Bijkomende kosten

36.000,00

36.000,00

-

31.500,00

31.500,00

Bruto aanschaffingsprijs

336.000,00

336.000,00

300.000,00

331.500,00

331.500,00

Investeringsaftrek

-

-

24.000,00

12.000,00

26.520,00

Vennootschapsbelasting

-67.200,00

-67.200,00

-64.800,00

-68.700,00

-71.604,00

Netto aanschaffingsprijs

268.800,00

268.800,00

235.200,00

262.800,00

259.896,00

 

In dit voorbeeld is de netto aanschaffingsprijs het laagst als uw BV een gebouw dat zowel voor de Btw als voor de Belastingen nieuw is en volledig voor een btw-activiteit zal gebruiken, koopt met btw. Ze kan dan immers de btw volledig recupereren en heeft bovendien recht op de IA. Wat in uw concreet geval de beste oplossing is, overlegt u best met uw dossierbeheerder.